Portugal · 02 de outubro de 2026 · 4 min de leitura
Nova lei do arrendamento em Portugal: o que muda para quem compra para alugar
A reforma do arrendamento em Portugal foi aprovada na primeira votação no Parlamento e prevê despejos mais rápidos, mais liberdade nas cauções e fim do teto de reajuste nos contratos novos. Entenda o que ainda pode mudar e o que isso significa para quem compra imóvel para alugar.
A nova lei do arrendamento em Portugal deu o primeiro passo no Parlamento. Em 30 de setembro de 2026, a proposta do governo que revisa o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) foi aprovada na generalidade, a primeira das votações do processo legislativo português. Para quem compra imóvel em Portugal para alugar, o tema é central: as regras de despejo, caução e reajuste definem o risco e a previsibilidade do investimento.
Antes de tudo, um ponto importante: nada mudou ainda. Os contratos assinados hoje seguem as regras atuais, e o texto ainda pode ser alterado antes da aprovação final.
Primeiro, o vocabulário
Em Portugal, "arrendamento" é o aluguel, "renda" é o valor mensal pago pelo inquilino e "senhorio" é o proprietário. O NRAU, criado pela Lei 6/2006, é o conjunto de regras que define como esses contratos são feitos, renovados e encerrados.
Por que a lei está sendo revista
O governo aprovou a proposta em Conselho de Ministros em 9 de julho de 2026. O objetivo declarado é aumentar a oferta de casas para alugar, dando mais segurança e liberdade de negociação a quem coloca o imóvel no mercado. A revisão completa o pacote de medidas para a habitação que o governo vem lançando desde o ano passado.
O que a proposta prevê:
Na versão apresentada pelo governo, os principais pontos são:
Despejo mais rápido: o processo poderia começar após dois meses de aluguel em atraso, e não três, como hoje.
Menos etapas na Justiça: hoje, uma decisão favorável ao despejo abre um segundo processo para executá-lo. A proposta elimina essa fase.
Mais liberdade na entrada: o proprietário poderia pedir até três aluguéis adiantados (hoje são dois), e a caução deixaria de ter valor máximo.
Reajuste sem teto nos contratos novos: deixaria de existir o limite de 2% na atualização anual do aluguel dos novos contratos. Os contratos em vigor não seriam afetados dessa forma.
Renovação e comunicação: mais liberdade para as partes negociarem a renovação automática e a possibilidade de trocar comunicações por meio eletrônico, quando houver acordo.
O que ainda pode mudar
A aprovação na generalidade é só o começo. Agora o texto passa pela fase de especialidade, em que é discutido ponto a ponto, e depois por uma votação final global.
Para viabilizar a aprovação, foi firmado um compromisso de ajustes nessa fase. Os pontos anunciados são: limitar a exigência de aluguéis adiantados e cauções em relação ao que o governo propôs, proteger inquilinos idosos com contratos anteriores a 1990 (com compensação aos proprietários), reforçar o apoio social e o fundo de emergência para a habitação e diferenciar quem deixa de pagar de forma deliberada de quem não consegue pagar por um aumento extraordinário do aluguel.
Na prática, os números finais de caução, aluguéis adiantados e prazos ainda não estão fechados. Também vale lembrar que a proposta é uma autorização legislativa: aprovada a autorização, o governo ainda precisa publicar o decreto com as novas regras.
O que isso significa para quem investe
Para o comprador estrangeiro que pensa em renda com aluguel de longa duração em Lisboa, no Porto ou em outras cidades, a direção da reforma é de mais previsibilidade para o proprietário. Alguns pontos práticos:
Inadimplência com resposta mais rápida: se o prazo para iniciar o despejo cair e o processo ficar mais curto, o período de imóvel parado sem receita tende a diminuir.
Negociação mais livre: dentro dos limites que a versão final definir, o proprietário terá mais margem para ajustar garantias ao perfil do inquilino.
Reajuste mais próximo do mercado: o fim do teto de 2% nos contratos novos pode ajudar a manter o aluguel alinhado à inflação e à demanda ao longo do tempo.
Nada disso substitui o básico. Análise cuidadosa do inquilino, contrato bem redigido, seguro de renda quando fizer sentido e gestão profissional do imóvel continuam sendo o que mais protege a rentabilidade, principalmente para quem mora no Brasil e não acompanha o dia a dia do imóvel.
Longa duração ou Alojamento Local?
A reforma trata do arrendamento tradicional, de média e longa duração. O aluguel de curta temporada para turistas segue outro regime, o Alojamento Local, com licença e regras próprias, que variam conforme o município. Escolher entre os dois modelos é uma das decisões mais importantes de quem investe em Portugal, e a resposta depende da cidade, do bairro e do perfil do imóvel.