Lisboa reduziu o Alojamento Local. Por que os preços das casas continuam a subir?

Lisboa perdeu cerca de 8.300 registos de Alojamento Local (AL) desde a pandemia. Dos aproximadamente 20 mil registos existentes, cerca de 11.700 permanecem ativos. Mesmo com essa redução e com as restrições ao AL implementadas em algumas zonas da cidade, os preços das casas continuaram a subir.

O dado levanta uma questão importante: se milhares de imóveis deixaram de estar destinados ao Alojamento Local, por que isso não se traduziu numa redução generalizada dos preços da habitação?

A resposta passa por olhar para um problema mais amplo e estrutural: Lisboa continua a ter uma oferta de habitação inferior à procura.

E o desafio não está apenas em construir. Está também na velocidade com que novas casas conseguem chegar efetivamente ao mercado.

Em 2025, Portugal licenciou 48.844 novos fogos, o maior número desde 2011. No entanto, no mesmo ano, apenas 30.425 habitações foram concluídas. A diferença mostra o intervalo existente entre aprovar um projeto e entregar uma casa. Dados sobre licenciamento e conclusão de habitações

Em Lisboa, esse descompasso ganha ainda mais relevância. No segundo trimestre de 2026, o licenciamento de novos edifícios na Grande Lisboa caiu 33,1% em relação ao mesmo período do ano anterior. Ao mesmo tempo, no primeiro trimestre de 2026, os preços da habitação em Portugal subiram 17,8% em termos homólogos, mesmo com uma redução de 8,7% no número de imóveis transacionados. Dados sobre licenciamento no 2º trimestre de 2026

É nesse contexto que a discussão sobre o Alojamento Local precisa ser analisada. A retirada de milhares de imóveis do AL pode alterar a utilização de determinadas unidades e, em algumas zonas, aumentar a oferta disponível para habitação. Mas isso não significa, necessariamente, que o mercado como um todo passe a ter casas suficientes para atender à procura.

Construir uma nova habitação envolve terrenos, projetos, licenciamento, financiamento, construção e entrega. É um ciclo que pode levar anos. Por isso, mesmo quando os números de licenciamento começam a aumentar, essa oferta não aparece imediatamente nas prateleiras do mercado.

Ao mesmo tempo, Lisboa continua a atrair compradores nacionais e internacionais, seja para residência, mudança de país, segunda habitação ou investimento. Quando a procura permanece elevada enquanto a oferta cresce mais lentamente, a pressão sobre os preços tende a continuar.

O caso de Lisboa mostra, portanto, que o mercado imobiliário não pode ser explicado por um único fator. Alojamento Local, novas construções, licenciamento, disponibilidade de terrenos, procura internacional e crescimento da procura residencial fazem parte de uma equação muito maior.

No fim, a questão central permanece simples: não basta perguntar quantos imóveis deixaram o Alojamento Local. É preciso perguntar quantas novas casas estão, de facto, a chegar ao mercado — e a que velocidade.